Maksumaksja on resident või mitteresident. Tulumaksu maksmise suhtes ei tehta vahet eesti kodanikul ja välismaalasel, vaid residendil ja mitteresidendil. Kuigi resident on enamasti Eesti riigi kodanik ja mitteresident välismaalane, on nende eristamiseks pandud paika teatud kriteeriumid.
Nimelt füüsiline isik on resident (juba vähemalt ühe kriteeriumi olemasolul),
- Kui tema elukoht on Eestis
- Kui ta viibib Eestis 12 järjestikuse kalendrikuu jooksul 183 päeva või rohkem
- Kui ta on välisteenistuses viibiv Eesti diplomaat
Ja juriidiline isik on resident,
- Kui ta on asustatud Eesti seaduse alusel
- Euroopa äriühing (SE) ja Euroopa Ühistu (SCE), kelle asukoht on registreeritud Eestis
Mitteresident – füüsiline või juriidiline isik, kes pole resident.
Mitteresidendi kinnisvaratehingute maksustamine :
Tulumaksuga maksustatakse kasu, mida mitteresident sai vara võõrandamisest, samuti renditulu, kui müüdud või vahetatud kinnisasi asub Eestis. Kinnisasja võõrandamisel peab mitteresident esitama tuludeklaratsiooni kuu aja jooksul pärast kasu saamist. Tuludeklaratsioon esitatakse Maksu- ja Tolliameti piirkondlikule struktuuriüksusele. Mitteresidendi tulu, mida ei maksustata tulumaksuga: vastuvõetud pärandvara; omandireformi käigus tagastatud vara; sundvõõranditasu ja hüvitisi sundvõõrandamisel; kasu eluruumidega seotud kinnisvaratehingutelt, mille suhtes kehtivad maksuvabastused residendist maksumaksjale. Kui minnes edasi kinnisvara soetamise juurde, siis on julgeolekukaalutlustest lähtuvalt kehtestatud piirangud kinnisasjade omandamisele riigikaitselistel aladel, milleks on väikesaared ja Vene Föderatsiooni piirilähised alad. Seega räägime kinnisasja omandamise kitsendustest kahel juhul: omandamise objektiks on maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasi, mille kõlvikulises koosseisus on põllumajandusmaa või metsamaa; kinnisasi asub maa-alal, mille suhtes kehtivad riigikaitselised piirangud. Kinnisasja omandamise all ei mõisteta ainult klassikaliselt ostmise, vahetuse või kinke teel saadut.
Kinnisasja omandamisega on võrdsustatud:
- kinnisasja mõttelise osa omandamine; hoonestusõiguse omandamine;
- kinnisasja koormamine kasutusvaldusega rohkem kui 10 aastaks või tähtajatult kinnisasja koormamine hoonestusõigusega.
- Kinnisasja omandamiseks ei loeta hoonestusõiguse omandamist kinnisasja omaniku poolt;
- kinnisasja koormamist kasutusvaldusega või hoonestusõigusega kinnisasja omaniku kasuks.
Kinnisasja omandamise kitsendusi ei kohaldata:
korteriomandi ja korterihoonestusõiguse omandamise korral;
kinnisasja koormamise korral korterihoonestusõigusega.
Piiranguid ei kohaldata ka kinnisasja omandamise korral:
- maareformi seaduse alusel;
- kui omandaja on Eesti riik või Eesti kohaliku omavalitsuse üksus või muu Eestis loodud avalik-õiguslik juriidiline isik;
- kui kaasomanik omandab kinnisasja mõttelise osa teiselt kaasomanikult;
- abikaasade ühisomandisse, kui omandaja abikaasa suhtes ei kohaldata seaduses sätestatud kitsendusi;
- võõrandaja abikaasa alaneja või üleneja sugulase poolt;
- pärimise teel;
- juriidiliste isikute ühinemise või jagunemise teel.
Põllumajandus- ja metsamaa omandamisele piirangute seadmine sõltub rahvusvahelistest kokkulepetest.
- Lepinguriigid – Euroopa Majanduspiirkonna (EEA) lepinguriigid ja Majandusliku Koostöö ja Arengu Organisatsiooni (OECD) liikmesriigid
- Euroopa Majanduspiirkond (EEA) hõlmab 28 Euroopa Liidu liikmesriiki ning Euroopa Vabakaubanduspiirkonna (EFTA) 3 riiki.
- Lepinguriigi kodanik – Eesti või EEA või OECD lepinguriigi kodanik;
- Lepinguriigi juriidiline isik – juriidiline isik, kelle asukoht on Eestis, EEA lepinguriigis või OECD liikmesriigis;
- Kolmanda riigi kodanik – isik, kes ei ole Eesti, EEA lepinguriigi ega OECD liikmesriigi kodanik;
- Kolmanda riigi juriidiline isik – isik, kelle asukoht ei ole Eestis, EEA lepinguriigis ega OECD liikmesriigis ja kelle filiaal on kantud Eesti äriregistrisse.
PÕLLUMAJANDUS- JA METSAMAA OMANDAMINE
Põllumajandus- ja metsamaad sisaldava kinnisasja võib vabalt omandada:
- lepinguriigi kodanik
- lepinguriigi juriidiline isik, kui kinnistu koosseisus on metsa- või/ja põllumajandusmaad alla 10 ha
Üle 10 ha põllumajandus- või metsmaa vähemalt 10 ha põllumajandus- või metsamaa omandamiseks peab lepinguriigi juriidiline isik olema tegelenud kinnisasja omandamise tehingu tegemise aastale vahetult eelnenud kolme aasta jooksul
- põllumajandusmaa omandamise korral põllumajandustoodete tootmisega
- metsamaa omandamise korral metsa majandamise või põllumajandustoodete tootmisega.
Kui lepinguriigi juriidiline isik ei vasta ülaltoodud tingimustele, on tal üle 10 ha põllumajandus- või metsamaa omandamiseks vaja kinnisasja asukohajärgse kohaliku omavalitsuse üksuse volikogu luba (edaspidi volikogu luba).
KOLMANDA RIIGI KODANIK
Kolmanda riigi kodanikul on õigus omandada põllumajandus- ja metsamaad sisaldav kinnisasi üksnes volikogu loal, kui ta on
- vahetult enne loa taotlemist elanud Eestis püsivalt vähemalt kuus kuud
- loa taotlemise aastale vahetult eelnenud aasta tegelenud Eestis füüsilisest isikust ettevõtjana:
põllumajandustoodete tootmisega, kui omandatav kinnisasi sisaldab põllumajandusmaad
metsa majandamisega või põllumajandustoodete tootmisega, kui omandatav kinnisasi sisaldab metsamaad või nii põllumajandus- kui ka metsamaad.
KOLMANDA RIIGI JURIIDILINE ISIK
Kolmanda riigi juriidilisel isikul on õigus omandada põllumajandus- või metsamaad sisaldav kinnisasi üksnes volikogu loal, kui ta :
- filiaal on kantud Eesti äriregistrisse
- on loa taotlemise aastale vahetult eelnenud aasta tegelenud Eestis
põllumajandusmaa omandamise korral põllumajandustoodete tootmisega
metsamaa omandamise korral metsa majandamise või põllumajandustoodete tootmisega.
VOLIKOGU LUBA
Teatud juhtudel on põllumajandus-või metsamaa omandamiseks vaja volikogu luba. Seda siis juhul, kui :
- lepinguriigi juriidiline isik soovib omandada üle 10 ha metsa- või põllumajandusmaad, kuid on selles vallas tegutsenud alla kolme aasta
- kolmanda riigi kodanik või juriidiline isik vastab kehtestatud lisatingimustele.
Loa taotlemiseks tuleb esitada kohaliku omavalitsuse üksusele vormikohane taotlus põllumajandus- ja metsamaad sisaldava kinnisasja omandamise loa saamiseks ning kinnisasja sihtotstarbelise kasutamise tegevuskava.
Loataotluse saamise korral kontrollib KOV üksus taotleja, loataotluse ja tegevuskava nõuetekohasust ning ettenähtud dokumentide olemasolu. Volikogu teeb kinnisasja omandamise loa andmise otsuse või loa andmisest keeldumise otsuse 45 päeva jooksul KOV üksusele loataotluse esitamisest arvates.
RIIGIKAITSELISED KITSENDUSED
Riigikaitselistel aladel ei seata piiranguid Euroopa Majanduspiirkonna (EEA) lepinguriigi kodanikele ja juriidilistele isikutele.
Isikutel, kes ei ole EEA lepinguriigi kodanik või lepinguriigi juriidiline isik, on keelatud kinnisasja omandamine järgmistel maa-aladel või maa-alade suuruse või nime muutumise korral nende 1999. aasta 31. detsembri seisuga eksisteerinud piirides:
- meresaared, välja arvatud Saare- ja Hiiumaa, Muhu ning Vormsi;
- Ida-Virumaa: Narva, Narva-Jõesuu ja Sillamäe linn, Alajõe, Iisaku, Illuka,
- Toila ja Vaivara vald;
- Tartumaa: Meeksi ja Piirissaare vald;
- Põlvamaa: Mikitamäe, Orava, Räpina ja Värska vald;
- Võrumaa: Meremäe, Misso ja Vastseliina vald.
Isikule, kes ei ole EEA lepinguriigi kodanik või juriidiline isik, võib riigikaitselisel alal kinnisasja omandamiseks anda loa Vabariigi Valitsuse korraldusega.
Kokkuvõtvalt on kolmanda riigi kodanikul õigus omandada kinnisvara Eestis olenevalt vara asukohast, suurusest ja ostu eesmärgist. Kergem on omandada välisriigi kodanikel kortereid üle Eesti. Piiriäärsed alad välistades saaks soetada ka elamut ning talukohta või maad. Minnes edasi metsa-ja põllumaa soetamisele, siis oleneb soetamisraskus juba rahvusvahelistest suhetest ning ostja taustast Eestis.
13.04.2022
Autor: Gertu Õunap
